Qu'est-ce que la défiscalisation ?

La défiscalisation immobilière désigne le principe fiscal consistant à octroyer à un particulier une réduction de ses impôts s'il réalise un achat immobilier répondant aux conditions d'une loi de défiscalisation en vigueur. En clair, vous pouvez faire baisser le montant de vos impôts en réalisant tel ou tel investissement immobilier. La réduction fiscale dépend de la loi concernée, du montant de l'investissement de départ… Quand on parle d'investissement locatif, il s'agit d'un achat immobilier destiné à la location.

Cette manœuvre est possible grâce à certaines lois mises en vigueur par l'État. Il s'agit dans un premier temps de voir quelle loi est la plus adaptée — elles varient selon le logement choisi et sa position géographique. La défiscalisation est alors fondée sur deux possibilités : la déduction d'impôts (diminution de l'impôt à payer) et la réduction d'impôts (baisser le montant de la base imposable en imputant une charge déductible de son revenu imposable).

Tout dépend de la loi de défiscalisation immobilière utilisée. Par exemple, en loi Pinel, une réduction d'impôt de 12, 18 ou 21 % du montant de l'investissement est possible, selon la durée d'engagement à la location. Autre exemple, la loi Censi-Bouvard permet de réduire 11 % du montant de votre investissement sur 9 ans, dans la limite de 300 000 € par an — vous pouvez alors obtenir une économie d'impôt de 33 000 €.

L'immobilier présente l'avantage d'un taux de rentabilité intéressant et d'une certaine sécurité. 60 % des Français considèrent la pierre comme une valeur refuge. Par rapport à d'autres investissements, l'immobilier présente des atouts considérables : la création d'un patrimoine valorisable dans le temps et transmissible à ses enfants, la possibilité de profiter d'un rabais fiscal en échange d'un investissement immobilier, l'aspect palpable et concret de l'investissement.

Toute personne résidant en France et payant des impôts peut défiscaliser. Une défiscalisation immobilière peut se faire en utilisant certaines lois mises en place par le gouvernement pour favoriser la création de logements en France. Pour chaque type d'investissement immobilier (logement vide ou meublé, neuf ou ancien…), une loi permet d'obtenir une réduction d'impôt — il faut alors correspondre aux critères fixés par la loi utilisée.

Vous devrez vous engager par écrit auprès des services fiscaux à louer pendant 6 ou 9 ans dans les conditions imposées par le dispositif. Pour cela, vous devez joindre à votre déclaration de revenus le formulaire d'engagement de location n°2044 EB. Ce formulaire est disponible auprès de votre centre des finances publiques ou à télécharger sur impôts.gouv.fr. Vous devez aussi fournir une copie du bail et de l'avis d'imposition du locataire.

Oui, c'est tout à fait possible. Un investisseur s'engageant dans la défiscalisation peut s'appuyer sur ce qu'on appelle l'effet levier du crédit immobilier, lui permettant de se passer du versement d'un apport personnel. En fonction de votre âge, de votre situation financière, de votre budget, de votre capacité d'épargne et de votre taux d'endettement, cet effet levier sera ou non validé par la banque. La meilleure stratégie pour savoir si l'apport personnel est nécessaire est de réaliser une simulation en ligne et de prendre contact avec des experts.

Il faut retenir que l'immobilier neuf ou ancien permet tous deux de défiscaliser. Un investissement dans le neuf offre des réductions d'impôts (via les dispositifs Pinel, Censi-Bouvard, LMNP) qui permettent d'amortir une partie du prix d'achat du bien. Un investissement dans l'ancien permet de créer un déficit foncier déductible des impôts en cas de travaux. L'ancien sera probablement plus accessible financièrement mais nécessitera des travaux de rénovation. L'ancien offre plus de possibilités quant à la localisation mais les frais de notaire sont plus élevés.